基于LPR搭建实体和楼市之间的资金“防火墙”

■李玉佳

近日,央行宣布新的贷款市场报价率(LPR)形成机制,稀释贷款基准利率,推动贷款利率“两轨一轨”。未来,当银行发行新贷款时,主要是指LPR定价。 LPR报价方法是根据中期贷款便利(MLF)利率形成的。主要参考是1年多边基金利率。增长点主要取决于银行的资本成本,市场供求和风险。溢价和其他因素。那么什么是LPR?它与基准利率之间有什么关系?简单来说,LPR由想要发放贷款的报价银行调用,获得不同时期(1年,1 - 5年,5年)的利率报价,最后加权平均值为LPR 。

换句话说,LRP将通过市场竞价产生,这与计划的存款和贷款基准利率不同。利率市场化是推出LRP的重要原因。

目前,在中国经济“下行压力”和民营企业“资金困难和资金昂贵”的背景下,客观上需要降息,而全球央行已经开启了一波降息浪潮,其中也开辟了一个宽松的空间。以LPR市场为基础的报价率的引入实际上是解除货币宽松政策传导的一种方式。自2018年以来,央行已六次下调存款准备金率。多边基金累计净投资已超过2万亿元,但银行贷款利率并未下降。 2017年末,商业银行一般贷款的平均利率为5.8%,而2019年第二季度末为5.94%。这意味着近年来,央行创建了一系列新贷款货币政策工具(MLF,SLF,TMLF等),这些工具大量投资于低成本基金(如MLF的年净投资超过2万亿,利率为3%-3.5%)。目的是降低私营企业融资的难度和成本,但效果并不明显。目前,国有企业的融资成本已经非常低(4%-5%),但民营企业的综合融资成本约为10%,许多民营企业仍在借贷“高利贷”。

解决货币政策传导的“肠梗阻”问题,就是要加强贷款利率与市场利率之间的联系;另一个是让银行竞争。因此,央行允许LPR确定MLF利率,并通过调整MLF利率来影响商业银行的流动性成本。 8月20日,新的LPR首次公布,一年的LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;五年期LPR为4.85%,低于五年期贷款基准利率。总体而言,新基准略低且整体稳定。在未来,随着中央银行继续降低多边基金,预计贷款利率将进一步降低。

行业将这种贷款定价“锚定变化”与变相的降息进行比较是合理的。抵押贷款利率一直决定房地产市场的走势(利率上升使房地产市场冷淡;利率下降使房地产市场火爆),其重要性无可比拟。 8月20日,央行明确表示“抵押贷款利率不会下降”。 8月25日,中央银行发布了第16号,规定LPR五年以上是抵押贷款定价的参考。坦率地说,中央银行设定的五年期LPR针对的是房地产市场,相当于两个贷款基地,一个是实体,另一个是房地产市场。 “房屋不炒”一致,1年LPR利率更加市场化,超过5年的LPR仍在指导下,加上住房企业融资控制,贷款规模限制(不超过新贷款的40%),这次合并的目的是不对称的利率支持实体,以及遏制泡沫的部分利率。

未来,随着从MLF到LPR的传输渠道再到贷款利率疏浚,实际融资成本将下降,而住房贷款利率将设定底线,不允许上涨,二手房贷款利率基准将上升60个基点。这意味着在过去,房地产贷款利率的“颠倒”现象将会发生变化,这将从根本上扭转变相激励资金转向房地产市场的现象。值得注意的是,在很多地方,房地产市场仍然是“灰犀牛”。我们不能通过提高日本或美国的利率来解决房地产市场的问题,而是通过缓慢降温来解决。

因此,国家政策逐步改变资金流动,降低价格上涨,并提高利率,以控制房地产投资。首先,先前抵押贷款利率的锚点,无论是第一套房还是第二套房,都是存贷款基准利率。如今,不仅锚点发生了变化,而且第一次锚定贷款和第二次住房贷款也首次出现,“锚定分化”,第二套房有一个单独的“树锚”,旨在瞄准房地产投机者,在第一套房和第二套房之间。利率是分开的,存在“剪刀差异”。

其次,央行的抵押贷款“利率基数”可能不是真正的底部。在抵押贷款额度的控制下,根据央行的“利率”增加一点可能是正常的。央行表示,根据“城市政策”和“一城一策”的原则,在央行给出的底线之上,地方政府可以根据自身情况进行调整,提高下限。以最近的房地产市场苏州为例,根据荣360的数据,苏州目前的首套房贷利率已超过6%,达到6.03%。苏州的限制很高,高于央行的“标准”。 118个基点。 8月25日,央行表明其调整抵押贷款利率的立场,目的是“不住房”。可以看出,如果房地产市场升温,买家将不得不接受高利率,这是LPR的真正力量。

(作者是中山大学银行研究中心副主任)

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